As relações entre locador e locatário precisam ser estabelecidas preferencialmente por contrato para evitar dores de cabeça futuras a ambos. A 4ª Câmara de Direito Civil, em matéria sob relatoria do desembargador Helio David Vieira Figueira dos Santos, decidiu por unanimidade dar provimento parcial ao recurso de um locatário diante de um acordo informal com o locador, após mudança de apartamento no mesmo imóvel.

 

Com a decisão, o locatário não precisará pagar diferença de valor em aluguéis vencidos durante o período de um ano (20 de março de 2015 a 20 de abril de 2016). O locatário recorreu da sentença proferida nos autos de uma ação de despejo e cobrança de aluguéis ajuizada pelo locador, que confirmou a medida liminar de despejo e a condenação do inquilino ao pagamento de aluguéis e taxas de condomínio em atraso até a desocupação do imóvel, além do custeio das despesas processuais e dos honorários advocatícios.

 

Na apelação, o locatário alega que os autos da ação confirmam que o aluguel foi ajustado no valor de R$ 700 e não de R$ 800, e que o locador aceitou pacificamente receber aluguel em valor inferior ao contratado por vários meses, sem contestar os pagamentos, pelo que deve ser presumida a quitação.

 

No voto, com base nos autos, o desembargador relator destaca que o contrato de locação apresentado pelo locador na ação de despejo foi desfeito e se referia a um apartamento que o locatário já não ocupava. Três meses após o início do contrato, o locatário se mudou para outro apartamento e acordou "verbalmente" que pagaria aluguel de R$ 700.

 

Os depoimentos de duas testemunhas ouvidas na ação de despejo também foram considerados para comprovar que o locatário pagava R$ 700 mensais de aluguel após acordo com o locador, antes mesmo da mudança para o apartamento em questão. Como prova documental, o locatário apresentou um comprovante de depósito no valor de R$ 700, referente ao aluguel de fevereiro de 2015. "Se realmente não houvesse qualquer espécie de ajuste verbal, o demandante certamente teria cobrado do réu também essa pendência", conclui.

 

Por outro lado, o "abono" concedido pelo locador ao locatário teria sido desfeito em 16 de março de 2015, quando foi informado o valor atualizado do aluguel (R$ 800). Porém, o locador recebeu durante mais de um ano valor inferior ao informado (R$ 700), sem manifestar qualquer ressalva quanto ao pagamento, "o que o impede de cobrar, portanto, a diferença, em observância ao contido no artigo 322 do Código Civil e ao princípio da boa-fé objetiva".

 

O artigo 322 do Código Civil estabelece que "quando o pagamento for em quotas periódicas, a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores". O voto manteve a condenação do locatário ao ressarcimento de despesas do locador com mobília do apartamento locado e valores relativos ao consumo de energia (R$ 202,61). Com a modificação do resultado, as custas do processo também foram redistribuídas em 60% para o locador e 40% para o locatário (Apelação n. 0305454-68.2016.8.24.0005/SC).