Quando um locatário pede a um amigo ou familiar que seja fiador, a relação se estabelece na base da confiança que, muitas vezes, é quebrada com a necessidade de um socorrer o outro. Para análise de solvência e condições futuras de pagamento, recomenda-se que os fiadores devam ter renda líquida superior a três vezes o aluguel e os impostos do imóvel locado, além de possuir certo patrimônio, de preferência um imóvel quitado. E é justamente sobre este imóvel, em muitos casos o único do fiador, que recentemente o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu: é constitucional penhorar o bem da família do fiador no caso de contrato de locação comercial.

 

“Para a maioria dos ministros, a lei sobre impenhorabilidade do bem familiar não diferencia se o imóvel locado é residencial ou não e, por isso, o colegiado decidiu que é possível penhorar o bem familiar do fiador em locação comercial”, ressalta o advogado Jossan Batistute, sócio do Escritório Batistute Advogados. A lei que se refere sobre a exceção de impenhorabilidade do único bem do fiador é a 8.009/90 que, no entender do STF, não especifica se é para aluguel de imóveis residenciais ou comerciais. “Ou seja, o fiador pode ter seu único bem de família penhorado e leiloado ou tomado e adjudicado para pagar uma dívida com a qual se comprometeu”, explica Jossan, que é especializado em Direito Imobiliário e Patrimonial. 

 

Alguns especialistas, inclusive alguns ministros que foram derrotados pelo voto da maioria, argumentam que não se deveria permitir que o único bem familiar fosse penhorado no caso de o proprietário ser o fiador. “A argumentação é que é preciso levar em conta o direito à moradia. Todavia, a tese vencedora é a de que se precisa focar na estabilidade das relações contratuais e na segurança jurídica. Afinal, se o fiador consciente assume a fiança e sabe do risco que seu único imóvel tinha de ser leiloado, então, o negócio deve ser validado e, assim, o bem ser vendido para pagar dívida garantida pela fiança”, pondera Jossan. O assunto contraria algumas jurisprudências anteriores e, por isso, ainda é algo passível de voltar à discussão no STF.

 

Mas, e quem não quer ter de ir atrás de um fiador? Existem empresas no mercado que realizam esse tipo de operação imobiliária, cobrando um determinado valor para substituir o fiador. “Quando você não tem uma segurança jurídica na questão da fiança, ela deixa de ser viável. E, aí, ao recorrer a essas operações cuja garantia é intermediada por empresas, enfraquece-se a fiança e fica mais cara a locação, já que estes intermediadores-garantidores recebem pelo risco que assumem, tornando-a mais difícil de ser concretizada ou menos viável para locatário e locador”, avalia Jossan Batistute. Isso significa que alguém vai perder: ou o inquilino, que pagará a mais por isso, ou o proprietário, que diminuirá o valor do aluguel para absorver esse custo.