Advogado explica diferença de contrato de gaveta, fração ideal e escritura: qual é melhor?

A pandemia do coronavírus acelerou a busca de compradores por terrenos em loteamentos, um crescimento que ultrapassou os 200% entre 2020 e 2021, podendo ser bem maior em 2022 e 2023. Entretanto, na hora de comprar um pedacinho de terra, é preciso verificar diversos aspectos jurídicos relacionados, desde o tamanho do espaço até se ele tem ou não a matrícula individualizada (e sem pendências) junto ao cartório de imóveis. Especialista em direito patrimonial e imobiliário, o advogado Jossan Batistute, sócio do Escritório Batistute Advogados, explica a diferença entre contrato de gaveta, fração ideal e escritura do terreno. 

“Vários são os pontos de extrema importância a serem verificados, como a inexistência de pendências dos vendedores, a regularidade da documentação da área e, também, o tamanho do imóvel. Afinal, alguns não permitem a individualização da matrícula se a área remanescente for menor que o mínimo para o parcelamento do solo. Portanto, uma ‘Due Diligence’ [diligência prévia] imobiliária é fundamental numa compra para certificar-se quanto à regularidade da negociação e do imóvel”, afirma Batistute. Isso se dá, de acordo com ele, porque o dinheiro tem alta liquidez, mas, o imóvel permanece para discussões e riscos ao comprador. 

Ademais, a alta procura por chácaras e terrenos de lazer tem causado problemas já que estão vendendo imóveis sem que se tenha o tamanho mínimo para individualização da matrícula. “Essa alta procura está fazendo com que donos de terrenos grandes fracionem o terreno em espaços de 1 mil, 1,5 mil, 2 mil até 5 mil metros quadrados. Entretanto, essas chácaras podem não receber uma escritura própria por conta dessa legislação”, alerta o especialista. 

Uma alternativa que muitos vendedores oferecem é o contrato de compra e venda, conhecido também como contrato de gaveta. “Esse é um compromisso entre vendedor e comprador que estabelece uma série de responsabilidades. Todavia, não substitui a escritura. Portanto, se oferecerem apenas um contrato e se nada documental houver depois dele, permanecendo, assim, apenas na gaveta apenas, não será um negócio seguro”, alerta Batistute. Isso porque, anos mais tarde, os herdeiros do dono da escritura poderão querer exigir o imóvel de volta, credores do dono da matrícula poderão querer penhorar a área e poderá haver muita dor de cabeça. 

Uma alternativa que tem sido proposta por donos de terrenos é oferecer aos compradores uma fração ideal do terreno. Isso é normal em condomínios de apartamentos ou mesmo os condomínios horizontais, por exemplo. “A fração ideal define o quanto percentualmente cada proprietário é dono do terreno. E, nesse caso, a propriedade e o documento divididos trazem menos riscos se comparados apenas ao contrato de gaveta, desde que sejam acompanhados da posse, de fato, a quem compra, embora dividida a propriedade com outros compradores”, observa o advogado. Mesmo assim, o melhor mesmo é obter a escritura própria e específica, com a posterior matrícula individualizada e, de preferência, com o pagamento depois de confirmado registro em nome do comprador, ressalta Batistute.

Batistute explica que a escritura detalhará o bem individualizado e dirá exatamente quem é o dono do imóvel específico, dentre outras previsões. Mas, mesmo assim, ainda será preciso fazer o registro da compra e venda na matrícula do imóvel. “Trata-se da etapa final, que é quando a propriedade, de fato, será transferida ao comprador, ao novo dono. É uma burocracia que, às vezes, pode demorar e ser custosa, mas, garante o máximo de segurança na operação imobiliária segundo o que dispõe a legislação atualmente”, destaca.