Neste mês de agosto, o Supremo Tribunal Federal (STF) inicia um importante julgamento para a área do direito imobiliário, especificamente, no campo das locações: a possibilidade (ou não) de penhora de bem de família de fiador que entregou o bem em garantia para pagamento de contrato de locação comercial.
 

Bem de família é, segundo a Lei nº 8.009/1990, a propriedade destinada à residência e à moradia de uma entidade familiar e que recebe o benefício de ser impenhorável e/ou sofrer qualquer apreensão. Trata-se de um instituto que visa proteger o direito constitucional da moradia.
 

Não obstante a proteção, há uma série de situações que excluem a possibilidade de se invocar este benefício. Dentre as exceções, o artigo 3º da citada lei prevê, em seu inciso VII, a possibilidade de penhora do bem de família do fiador em contrato de locação. Tal dispositivo foi alvo de julgamento sobre sua constitucionalidade.
 

O STF, então, declarou constitucional a regra prevista no artigo 3º. No entanto, naquela oportunidade, o Supremo não especificou se tal entendimento era restrito aos contratos residenciais ou se também se aplicava aos contratos comerciais, muito embora o caso que havia sido discutido versava sobre contrato de residencial.
 

Face a esta lacuna, a Corte foi chamada, novamente, a se debruçar sobre o tema para julgar, desta vez, decidir se, constitucionalmente ou não, é válida a penhora do bem de família dado pelo fiador como garantia em contrato de locação comercial. O recurso em julgamento analisará a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), que manteve a penhora de imóvel de família do fiador.
 

A Procuradoria Geral da República (PGR), em parecer encaminhado, defende a tese de que, nos casos de contratos de locação comerciais, o bem é impenhorável, uma vez que, sendo a moradia um direito fundamental, é desproporcional e desnecessária a penhora, tendo em vista que há outros meios de se garantir o cumprimento do contrato, como caução e seguro-fiança. Nas palavras da PGR, “a penhora do imóvel único de fiador atinge de forma excessiva o direito fundamental à moradia, sem proporcionar ganhos proporcionais na promoção dos princípios da livre iniciativa e da autonomia contratual no conDescricao contrato de locação comercial”.

De outro lado, advogados de entidades comerciais, como a CNDL (Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas), consideram que a utilização de outras modalidades de garantia irá encarecer para o locatário, uma vez que, em sua grande maioria, os fiadores dos imóveis são os próprios sócios da empresa que colocam seu imóvel como garantia. 

Em comunhão a isto, há os que aleguem que a própria legislação não fez qualquer restrição quando dispõe que, em casos de locações, não se pode alegar a impenhorabilidade. O artigo 3º, inciso VII da Lei nº 8.009/1990 dispõe, simplesmente, que não se pode alegar bem de família “por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”, sem qualquer limitação à contrato comercial ou residencial. Logo, penhorável o bem.

O tema está posto à mesa e o Supremo terá que decidir se é constitucional ou não a penhora, confrontando o disposto no artigo 3º, inciso VII da Lei do Bem de Família e o consagrado direito à moradia no artigo 6º da Constituição Federal. Até o momento em que este Descricao foi escrito, o placar estava em 4 x 4. Independentemente do resultado, é certo que a decisão irá refletir diretamente nos contratos locatícios comerciais e devem, locadores, locatários e fiadores, estarem atentos para evitar problemas futuros.