O mercado imobiliário tem um novo índice para reajuste dos aluguéis: o IVAR
O Instituto Brasileiro de economia (Ibre) da Fundação Getúlio Vargas (FGV) lançou no último dia 11 de janeiro um novo índice para avaliar o preço dos aluguéis residenciais: o IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais). O índice foi criado pelo Instituto após o Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), amplamente utilizados nos contratos de locação, disparar em meio a crise causada pela pandemia causando imensos problemas nas relações locatícias.
O IGP-M, apesar de ser utilizado nos contratos de locação, não foi criado com esta finalidade, mas sim para o cálculo de preços de produtos no atacado e de materiais de construção. Diante desta lacuna e da alta do IGP-M que, no ano de 2021, fechou com a alta de 17,78% (em 2020, foi de 23% face a variação de 7,30% de 2019), o Instituto tomou a decisão de criar então o IVAR como sendo um índice específico para esta dinâmica do mercado imobiliário.
O IVAR, na verdade, não é novo. Este índice já existia anteriormente, mas era um subíndice do IPC-S e do IGP-M e sua metodologia era diferente: antes o índice era calculado a partir dos preços dos aluguéis indicados em anúncios de locações de imóveis com a monitoração de sua variação. Agora, a média será feita a partir dos valores dos contratos de fato (e não mais dos anúncios) e dos reajustes de aluguéis ocorridos naquele mês, seja pela regra do reajuste ao final de cada 12 meses ou por renegociações.
Com esta nova metodologia, acredita-se que a mensuração robusta da variação média dos aluguéis ao longo dos meses trará um percentual mais refinado e específico, afastando-se, assim, dos problemas enfrentados por locatários e locadores com a aplicação de índices gerais, como é o IGP-M – e que resultou em ações judiciais em que inquilinos pediam a readequação do contrato com alteração do índice do reajuste – ou da metodologia anterior que não possuía a exatidão esperada.
Para se ter uma ideia, a nova metodologia (análise do valor real dos contratos) já apresentou uma considerável discrepância no acumulado de 2021 face à velha metodologia (baseada apenas nos anúncios): enquanto a antiga resultou em uma alta de 4,45%, o método novo apresentou uma queda de 0,61%. Segundo o Instituto, a diferença revela que os valores anunciados e os praticados são diferentes, mas que nem sempre o valor contrato é menor do que o anunciado.
Além disso, a queda registrada pelo IVAR (0,61%) é mais fiel ao atual quadro financeiro do país. A recessão econômica, a alta da inflação e o alto índice de desemprego no Brasil têm diminuído o poder aquisitivo das famílias ,o que tem levado aos proprietários de imóveis a necessidade de negociar aluguéis por preços mais baixos.
O IVAR será baseado na análise dos contratos de locação de quatro capitais brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Belo Horizonte. Segundo o Instituto, o objetivo é que o rol de cidades cresça à medida que as parcerias do Ibre com imobiliárias e administradoras (empresas que fornecem os contratos para análise) vá aumentando permitindo, assim, maior representatividade.
O IVAR já está disponível neste mês de janeiro com dados de dezembro de 2021 e sua divulgação será mensal. Contudo, fica o alerta: o IVAR não irá substituir o IGP-M que continuará a existir e, portanto, a alteração nos contratos de um índice por outro dependerá de negociação entre as partes.
Renan De Quintal, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.