Breves considerações sobre os cuidados para a compra de imóveis

 

A compra de imóvel demanda cautela e prudência por parte do comprador, sobretudo porque este poderá responder por eventuais obrigações pendentes do vendedor/anterior proprietário do bem, inclusive determinadas inconsistências que, em sendo constatadas pelo interessado, poderão anular o negócio futuramente.

 

Antes de comprar um imóvel é necessário verificar: 1) que pertence a quem se apresenta como dono (ou seja, que não está sendo vendido a non domino: por quem não é dono ou pessoa autorizada); 2) que o dono é moral e financeiramente idôneo; 3) que o negócio não é viciado ou nulo (dotado de inconsistências ou irregularidades).

 

Tais verificações podem ser realizadas por meio de certidões do imóvel e da pessoa do vendedor (pessoa física ou jurídica). Frisa-se que a maioria destas certidões, serão, inclusive, requeridas pelo Tabelião para a lavratura da escritura pública de venda e compra do imóvel, variando um pouco de estado para estado.

 

Em relação às certidões DO IMÓVEL, destaca-se:

a) Cópia da matrícula atualizada do imóvel, fornecida pelo Oficial do Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente. A matrícula atualizada é importante para saber quem é o dono do imóvel; se o imóvel já foi prometido para outra pessoa - pois, nesse caso, essa pessoa terá direito real de aquisição; se há vários donos (condomínio) - importante em razão da preferência de compra do condômino (art. 504 do Código Civil); se o vendedor é casado - em razão da outorga conjugal (art. 1.647, CC), exceto no regime de separação de bens; se foi efetuada venda a descendente (art. 496, CC) - hipótese em que se faz necessária a anuência dos demais descendentes e do cônjuge do vendedor; se há contrato de locação com cláusula de vigência ou registrado; se anteriormente houve venda com lesão (art. 157 do CC);

b) Certidão de situação fiscal/IPTU: obtida na Prefeitura, mostra se o imóvel tem dívidas municipais, como o IPTU.

c) Certidão negativa de débitos condominiais e do próprio condomínio quanto aos débitos previdenciários e trabalhistas: em caso de imóveis que fazem parte de um condomínio é necessário pedir esses documentos para o próprio síndico ou para a administradora do local. Tais documentos certificam que não há dívidas provenientes do condomínio, tendo em vista que se existirem, esses débitos recairão sobre o novo proprietário.

d) Certidão negativa de utilidade pública e tombamento, que revelará se o imóvel não foi declarado de interesse público ou social para fins de desapropriação ou foi tombado como patrimônio histórico, artístico ou ambiental, o que, em se constatando e não for o objetivo do comprador obviamente, privará alterações nas características do imóvel conforme o caso.

e) Certidão enfitêutica: no caso de imóveis foreiros, isto é, imóveis que originariamente pertencem à União (como todos os que se localizam na orla marítima), ao município ou a entidades privadas como a Igreja Católica, cuja a propriedade é restrita a aqueles.

 

Já no que se refere às cautelas para compra de imóvel quanto à PESSOA DO VENDEDOR, mostram-se necessárias as seguintes certidões:

a) Cópias dos documentos pessoais (RG e CPF) do vendedor, inclusive certidão de casamento ou nascimento atualizada;

b) Certidão negativa da Fazenda Pública Federal (certidão de quitação de tributos e contribuições federais);

c) Certidão negativa de protestos (juntos aos Cartórios de Protestos e Títulos); e certidão negativa de ações cíveis e criminais (nas Justiças Estadual e Federal);

d) Negativas de execuções fiscais estadual e municipal; e de ações trabalhistas.

Certidões essas das pessoas física do vendedor, jurídica, e sócios, inclusive do condomínio, a depender dos casos, e a serem requeridas junto aos respectivos Órgãos no foro da localidade do imóvel e do domicílio do vendedor.

Tais documentos certificam que não há dívidas provenientes dos assuntos retro elencados.

 

É importante que tais documentos estejam atualizados, emitidos até 30 dias antes de lavrar a escritura. 

 

Desse modo, é possível apurar a procedência do imóvel pretendido e a viabilidade do negócio (compra ou não do bem), a fim de evitar, ou no mínimo minimizar, a ocorrência de problemas e constrangimentos futuros, que na maioria das vezes são de grande monta, por tratar-se de negociações envolvendo muitas expectativas e valores consideráveis.