Comumente o contrato de locação de imóvel possui prazo de vigência determinado, podendo ser, diante do silêncio dos contratantes, prorrogável por igual período, ou até mesmo por prazo indeterminado, a depender das obrigações pactuadas.

 

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) estipula, em seu art. 39, que qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva entrega das chaves (devolução do imóvel pelo locatário/inquilino ao locador), ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, salvo disposição contratual em contrário.

 

Portanto, no caso de garantia locatícia na modalidade fiança, em regra, o fiador ficará responsável pelas obrigações contratuais até a efetiva transmissão da posse direta do imóvel para o locador. Ou poderão os contratantes pactuar responsabilidades de modo diverso, registrando seus interesses em contrato.

 

No cotidiano, a maioria dos contratos de locação contem cláusula dispondo que a responsabilidade do fiador perdura-se até o momento da efetiva entrega das chaves/devolução do imóvel.

 

Nesse passo, a Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que “havendo no contrato de locação cláusula expressa prevendo a responsabilidade do fiador até a entrega definitiva das chaves ao locador, esse responde pelas obrigações contratuais decorrentes da prorrogação do contrato até a efetiva entrega das chaves do imóvel.” (AgRg no AREsp 12396 / SP).

 

Em contrapartida, a Súmula 214, do Superior Tribunal de Justiça, diz que “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. Ou seja, o fiador não pode ser responsabilizado quando houver alteração contratual ou renovação sem o seu conhecimento expresso. O que conclama sempre a participação e anuência do fiador nos subsequentes e eventuais aditamentos do contrato de locação.

 

Desse modo, tal responsabilidade do fiador há que ser observada pelas partes contratantes na locação. Pelo locador, almejando otimizar a garantia do contrato e, por parte do fiador, obter todos os esclarecimentos necessários a fim de aceitar, ou não, o encargo da fiança.

 

Assim, sugere-se sempre consultar previamente um advogado especialista e de sua confiança, visando resguardar ao máximo os direitos e obrigações, e as expectativas envolvidas.