Direito de vizinhança - limite da tolerância

Quem nunca teve problema - ainda que pequeno - com algum vizinho?

A propriedade é um direito que se presume pleno, isto é, entende-se que o dono de um imóvel pode usufruir seu bem como lhe aprouver. Contudo, a lei também impõe restrições ao absolutismo da propriedade, entre eles, o direito de vizinhança.

Estes limites têm o objetivo de garantir o bom convívio social, assegurando a coexistência pacífica, em especial, dos confinantes, a fim de evitar abusos e conflitos entre eles (mas também os que moram nas proximidades).

É importante destacar que o direito de vizinhança busca evitar prejuízos e não vantagens aos proprietários.

Estas regras visam resguardar danos que poderiam ou foram causados quando um proprietário está no exercício de um direito seu, como por exemplo, a edificação de muro, cuja altura impede que seus vizinhos tenham a visão de um lago (caso julgado pelos ministros do STJ no REsp 935.474) ou limitam/impedem o recebimento dos raios solares.

Tais ocasiões põem à prova o limite da tolerância, pois podem tirar o sossego, tranquilidade ou até mesmo causar danos à saúde (ausência de sol, barulho excessivo). É possível chegar a um acordo entre os próprios vizinhos através de uma boa conversa sem a necessidade de intervenção do Judiciário. Entretanto, são casos em que, não havendo um consenso, pode o prejudicado fazer valer seu direito na forma da lei.

O Código Civil dispõe em seu artigo 1.277 que “o proprietário ou possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização da propriedade vizinha”.

As interferências prejudiciais podem ser classificadas como ilegais, abusivas ou lesivas. Na maioria das vezes, são consideradas como utilização anormal da propriedade, capazes de perturbar a saúde, o sossego e a segurança dos vizinhos.

No mesmo artigo, em seu parágrafo único, o Código Civil explica que: “Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores de vizinhança.”.

Entretanto, questiona-se: o que se entende por sossego do vizinho? Qual é limite comum de tolerância? A norma que responde tais questões é subjetiva, assim vai sempre depender do caso concreto e do bom senso das partes e, sendo o caso, do Juiz.

Apesar da lei resguardar o sossego, a tranquilidade, existem casos em que a tolerância deverá ser ampliada, exemplos comuns são os barulhos advindos de escolas, hospitais, reformas, entre outros. Entretanto, existem casos de abuso no exercício do direito, como a construção de uma edícula sobre um muro de divisa, que não apropriado para suportar a edificação, ocasionando rachaduras no muro e colocando em risco o próprio imóvel, como o alheio, ou até mesmo, a vida das pessoas que ali habitam.

Assim, reforça-se que o cuidado, atenção e cautela são indispensáveis ao iniciar uma obra ou instalar determinadas atividades profissionais no imóvel, pois o limite da tolerância é um conceito subjetivo que será avaliado de acordo com o caso concreto, podendo gerar o direito à indenização aos vizinhos que se sentirem lesado de alguma forma.