Due Diligence na aquisição de imóvel

Seja para moradia ou negócios em geral, os imóveis são objetos de desejos e sonhos das pessoas. São inúmeras as negociações de compra ou promessa de compra e venda de imóveis, diariamente, no Brasil e em qualquer outro país do mundo.

A compra de imóvel demanda cautela e atenção por parte do adquirente, sobretudo porque o imóvel adquirido poderá responder por eventuais obrigações pendentes do anterior proprietário do bem, inclusive determinadas inconsistências que poderão anular o negócio futuramente.

Há várias causas que podem invalidar o negócio jurídico de compra e venda de um imóvel. Dentre elas, destaca-se que uns dos principais riscos quando se adquire um bem imóvel sem observar todas as cautelas disponíveis é a eventual futura caracterização da negociação havida como fraude contra credores (quando se adquiri um imóvel de um vendedor está se desfazendo/vendendo seu bem visando prejudicar/não pagar seus credores em tempo futuro) ou fraude à execução (quando se adquiri um imóvel de um vendedor que está se desfazendo/vendendo seu bem no curso de uma ação judicial em que o imóvel garantiria sua obrigação no processo).

Desse modo, tem-se que antes de comprar um imóvel muitas vezes se faz necessária a prática da due diligence imobiliária, uma espécie de auditoria jurídica imobiliária prévia a aquisição do bem, por advogado especialista em direito imobiliário e outros profissionais em conjunto, que consiste na realização de várias diligências de levantamento de documentos, informações e análises com vistas a apurar tecnicamente a procedência do bem pretendido e a idoneidade, moral e financeira, do vendedor, bem como avaliar se são justas as condições do negócio.

Com efeito, antes de comprar um imóvel, do ponto de vista jurídico, é necessário verificar: 1) que pertence a quem se apresenta como dono (ou seja, que não está sendo vendido por quem não é dono ou pessoa autorizada); 2) que o dono é moral e financeiramente idôneo; 3) que o negócio não é viciado ou nulo (dotado de inconsistências ou irregularidades). Sendo que tais apurações serão realizadas por meio de solicitações e analises de documentos e certidões do imóvel e da pessoa do vendedor (pessoa física ou jurídica).

Isso tudo objetivando apurar a viabilidade do negócio imobiliário (compra ou não do imóvel), a fim de evitar, ou no mínimo minimizar, a ocorrência de constrangimentos e prejuízos futuros, que na maioria das vezes são de grande monta por tratar-se de negociações envolvendo muitas expectativas e valores expressivos.

Destarte, considerando os riscos de vir a suportar problemas e prejuízos futuros na compra de um bem imóvel, cautela e verificações técnicas mostram-se fundamentais para o sucesso da aquisição.