O condomínio pode proibir a locação do imóvel via aplicativo?

Descricao originalmente publicado pela Folha de Londrina.

É fato de que os aplicativos de locação são um fenômeno mundial. Seu uso geram alterações nas relações sociais e essas mudanças geram efeitos jurídicos não acompanhados pelas leis, o que gera dúvidas quanto aos conflitos que vão surgindo desta negociação “4.0”.

No ramo imobiliário, o Airbnb, p. ex., permite a locação de imóveis para uso em finais de semana, feriados, de forma totalmente informal, sem a necessidade de visita ou fiador. Apesar de simples, o sistema se justifica diante da dinâmica do processo de locação para curtos períodos, sendo seu serviço aproximar os interessados. O aplicativo não participa das regras de contratação.

O interesse dos condomínios em proibir tal locação vem, em especial, da insegurança. Além do fluxo de pessoas desconhecidas nos espaços comuns do condomínio, afinal, em regra, não se possui um sistema de controle de registro de hospedes com conferência de documentos na entrada, como ocorre em hotéis, há também a ausência de compromisso desses locatários para com as regras do condomínio, gerando problemas como, p. ex., uso indevido dos espaços e etc.

A ideia dos condomínios residenciais é zelar pelo bom convívio pacífico e harmônico sob a égide de um regimento – o que difere de uma hospedaria.

Em contrapartida, o proprietário do imóvel tem o direito de usar do seu imóvel da forma que lhe parecer mais justa e vantajosa (art. 1.228, Código Civil), desde observado o fim social da propriedade. E, a locação, é uma destas maneiras e que garante o uso do imóvel (fim social).

Os defensores da locação pelo aplicativo entendem que, desde que respeitadas as regras condominiais, qualquer proibição seria ilegal e uma afronta ao direito de propriedade, afinal, o uso regular do bem em inseparável à sua função social permite, também, sua exploração econômica.

Tecnicamente, o debate reside na ausência de uma regra para este tipo de locação (via aplicativo). Isto porque, ele pode ser entendido como um contrato de hospedagem (de cunho comercial) – o qual permitiria a proibição, já que os condomínios são de natureza residencial – ou como locação de temporada.

Ocorre que o contrato de hospedagem contempla inúmeros outros serviços além da hospedagem em si, tais como segurança, limpeza, arrumação de cômodos e etc. Hipóteses estas que não se fazem presentes nas locações por aplicativos.

Há previsão legal na lei de locação (8.245/1991) sobre as locações de temporada. No entanto, tais contratos costumam partir de um documento escrito, com garantia, vistoria, formas de pagamento dentre outras formalidades inexistentes nas locações via aplicativo.

Nota-se, portanto, uma lacuna, isto é, ausência de uma norma específica, ou mesmo de um critério para aplicação de outras normal àquele caso real. E é neste vazio legal que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) irá decidir para dizer se os condomínios podem ou não proibir o condômino de alugar via aplicativo (temporada).

O primeiro voto foi a favor da locação por não existir lei que proíba tal atividade, bem como o fato de que, na prática, esta tem se mostrado mais como locação do que como hospedagem. O julgamento foi suspenso e ainda não tem data para continuar.

A questão não está pacificada. Há julgados para ambos os lados. Enquanto não há legislação expressa ou decisão pacífica sobre o assunto é interessante que os condomínios realizem uma assembleia para discutir o tema, definindo se será permitido e sob quais circunstâncias, ou se será proibido.